30 % des constructions guadeloupéenne sont réalisées sans autorisations!
Ce chiffre étonne, pourtant il est tradition aux Antilles de construire sur "sa terre" sans se préoccuper de l'avis des services d'urbanisme.
De tout temps nous avons vu des maisons sortir lentement de terre, au gré des "coups de main" mais surtout des rentrées d'argents ponctuelles des propriétaire.
Bâtir est considéré comme un droit acquis sur une terre transmise de génération en génération, elle aussi...sans déclaration de transmission ou de succession.
Un problème en entrainant un autre
En effet, la complexité de l'établissement des documents de cadastres - nécessaires à l'établissement de l'autorisation de construire - sont le fruit d'une non-déclaration des successions, et donc à l'absence de plan de bornage des parcelles. Les coût induits des différentes formalités rebutant beaucoup d'entre nous à officialiser administrativement leur situation foncière.
Il est néanmoins tout à fait possible de construire sur un terrain qui ne nous appartient pas! À la seule condition d'obtenir l'autorisation écrite de la personne qui en est propriétaire. Ce qui s'avère compliqué vous en conviendrait, lorsqu'il s'agite d'un défunt, et que la succession, ainsi que l'acte de notoriété, cédant la propriété du bien aux héritiers, n'a pas été rédigé par le notaire!
Article R*423-1 Version en vigueur depuis le 01 octobre 2007
Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Ceci étant dit! À Quoi je m'expose en cas de construction sans permis?
Avant tout il faut bien définir ce qu'est une construction illégale !
Une construction est définit comme illicite / illégale dans les cas suivants:
Un Permis de construire ou une Demande préalable à été déposé et accepté, mais la construction édifiée n'est pas conforme à la demande initiale. Il peut s'agir de l'emplacement d'une porte en façade, du coloris d'une peinture, de la dimension d'une fenêtre, de la pente du toit, des dimensions de l'ouvrages, etc.
Un Permis de construire ou une demande préalable à été déposé et refusé, mais la construction a été édifiée malgré tout.
Aucun permis de construire ou demande préalable n'ont été déposé, et la construction a été bâtie.
Ces définitions sont valables pour des constructions neuves, mais également pour des projets d'extension, de surélévation, de modification, et/ou de démolition!
Il est à noter qu'une construction dite illégale est de fait de droit pénal, le non respect des obligations administratives vous expose à des sanctions donc pénales:
Elles peuvent donc aller selon les cas :
d'une amende de l'ordre de 1200 à 6000€ du mètre carré bâti,
à une peine d'emprisonnement en cas de récidive
la mise en conformité de l'ouvrage bâti par rapport à l'autorisation initialement obtenue
la démolition s'il a été construit sans autorisation
Les deux dernières sanctions étant liées au bien..et devront donc être exécutées par un évntuel nouveau propriétaire!
Pour justifier d'une construction "légale" ou "régulière" vous devrez pouvoir présenter les documents suivants:
La ou les différentes autorisations d'urbanisme délivrées par la commune permettant d'attester que lesdits travaux ont bien été autorisés. A ce titre, il est important de pouvoir présenter l'ensemble du dossier concerné par l'autorisation, y compris les pièces graphiques permettant de juger la conformité des travaux réalisés.
La déclaration d'achèvement et de conformité des travaux portant accusé de réception par l'autorité administrative, ainsi qu'un courrier de la mairie attestant de l'absence de contestation de la conformité des travaux dans le délai légal
Prescription de l'action pénale, civiles et administratives
Le délai de prescription de l'action pénale, c'est-à-dire le délai au delà duquel vous ne pouvez plus être poursuivi devant les tribunaux pour votre construction illégale est défini par la loi à 6 ans
L'action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l'infraction a été commise.
Le délai commence à courir à partir de l'établissement de la fin des travaux conformément à l'usage pour lequel la construction a été édifiée. Il s'agit donc de pouvoir produire tout document justifiant de la fin effective des travaux.
La procédure civile, permet à un tiers subissant un préjudice personnel et direct du fait de la réalisation d'une construction "illégale" de saisir la juridiction civile en vue d'obtenir la réparation de son préjudice, soit par le biais de "dommages et intérêts", soit par la prononciation pure et simple de la démolition de l'ouvrage au frais du propriétaire.
Cette action est prescrite dans un délai de 5 ans à compté du jour ou l'auteur du recours à connu ou aurait-dû connaitre les faits lui permettant d'exercer l'action.
La personne publique, la commune ou l'établissement publique de coopération intercommunale peut également saisir la juridiction civile en vie d'obtenir la mise en conformité d'un ouvrage "illégal" ou sa démolition.
Cette action est prescrite par un délai de 10 ans à compter de l'achèvement des travaux. Tout comme pour l'action pénale, il est alors primordial de disposer de justificatifs de fin de travaux permettant de déclencher le délai menant à la prescription des faits!
La sanction administrative a un caractère imprescriptible:
Une construction irrégulière peut se voir interdire le raccordement aux différents réseaux (eau, Enedis,GRDF, etc.) Ce qui a peu d'impact pour une construction irrégulière mais déjà raccordée aux réseaux.
L'autorité administrative peut refuser toute nouvelle demande d'urbanisme tant que l'immeuble ne sera pas régulier. Comme expliqué plus haut, un nouvel acquéreur peut se retrouver bloqué, par exemple pour réaliser une extension ou installer une piscine!
En cas de destruction du bien suite à un sinistre, le propriétaire de l'immeuble ne pourra pas bénéficier du droit de reconstruire à l'identique prévu par le code de l'urbanisme. Cela nécessitera donc une nouvelle demande de permis de construire, qui eut s'avérer problématique si le bien initial était bâti dans une zone.... non constructible comme par exemple sur une terre dite "agricole" ou en zone Inondable concernée par le PPRI (Plan de Prévention des Risques d'Inondation). Cette sanction peut avoir pour conséquences des difficultés à assurer le bien.
Mais Alors! Que faire pour sortir de cet imbroglio administratif!
La jurisprudence a admis à de maintes reprises la validité d'autorisation d'urbanisme dites de "régularisation" délivrées postérieurement à l'édification du bâtiment. Cette démarche a pour effet d'effacer le caractère illégal de la construction.
Cependant, il sera néanmoins indispensable que ladite construction soit édifiée dans le respect des règles d'urbanisme de la commune sur laquelle elle est bâtie, auquel cas le bâtiment restera considéré comme illégal.
Cédric GENE, CG-Écoconception
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